Le secteur de l’immobilier locatif est parfois mal compris, d’où ces idées reçues qui sont compréhensibles : l’immobilier locatif est un univers encadré, complexe à appréhender. Nous avions eu l’occasion il y a quelques mois de diffuser une tribune dans le but de prolonger nos recommandations auprès de nos clients, et le Groupe AKERYS réitère aujourd’hui sa volonté d’approfondir certains points.

Je vous propose donc de découvrir chaque jour de cette semaine, les éclaircissements sur les idées reçues lorsque l’on parle d’immobilier locatif. Nous allons vous présenter les coulisses du métier, de la démarche d’analyse que nous effectuons pour décider de construire sur un territoire donné. Nous prendrons l’exemple de Carcassonne et de ses alentours, qui fut récemment un sujet d’actualité.

Avant la demande du permis de construire, AKERYS réalise sur toutes les localités une étude marketing, dont le but est de déterminer l’existence d’un marché locatif. Pour Carcassonne, elle a eu lieu entre 10 et 11 mois avant l’obtention du permis de construire. Soyez surs que cette étude effectuée avant de construire la résidence carcassonnaise « Les jardins de Montredon » est réalisée préalablement à la construction de tous nos programmes. La majorité des analystes marketing d’AKERYS ont procédé en trois étapes, que vous aurez le loisir de découvrir au fil des idées reçues sur lesquelles nous vous proposons de débattre cette semaine. Donc, n’hésitez pas à poser vos questions dans les fils de commentaires !

Commençons dès maintenant par l’idée reçue N°1.

Idée reçue N°1 : « le promoteur ne connaît pas les localités où il établit ses programmes de construction ! »

Carcassonne, Mars 2003 : AKERYS procède à l’étude des loyers. Elle vise à s’assurer que l’investissement est propice, c’est-à-dire : que le propriétaire du bien verra son effort d’épargne compensé par un loyer suffisamment élevé. J’en profite pour vous assurer qu’AKERYS présente à ses clients, dès le début du projet, l’effort d’épargne qu’ils doivent fournir. Un mois plus tard, AKERYS réalise l’étude socio-économique, qui évalue les perspectives de développement du territoire concerné (Carcassonne et ses alentours), afin d’estimer que la demande locative sera toujours dynamique au moment où la résidence à construire sera livrée. Le même mois, a lieu la visite sur site, à l’occasion de laquelle AKERYS effectue un entretien avec le responsable du Service urbanisme de Carcassonne dans le but d’affiner son analyse.

En prolongement de l’étude préalable à la réalisation du programme, AKERYS réalise d’autres études pour prendre le pouls du marché locatif à venir sur chaque zone. C’est ce que nous verrons demain.

Au sujet des loyers, rappelons qu’il est parfois mentionné que le loyer présenté dans le projet initial s’avère non-conforme à celui perçu lorsque des locataires s’installent dans le logement. Mais à propos, saviez-vous que ce différentiel est le plus souvent à la faveur de nos clients ? C’est-à-dire positif ! Le loyer estimé au départ par nos experts est, très majoritairement, inférieur au loyer que perçoit effectivement notre client investisseur. Pour 82 % des logements gérés par la Groupe, près de 50 000 à fin 2009, le loyer perçu est supérieur au loyer annoncé initialement à l’investisseur. Pour 18 % il est soit égal ou soit légèrement inférieur et les réactualisations, à date anniversaire, pourront à termes modifier cette tendance.

A demain, pour l’idée reçue N°2, où nous verrons que le Groupe AKERYS réalise les études nécessaires à la non-saturation du marché !

- Philippe Domat – AKERYS

Source : LePost

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R. L. : Nous louons effectivement depuis un an, avec mon épouse et ma fille, une maison individuelle T4 à Witry-les-Reims, dans la périphérie rémoise. Nous étions auparavant locataires d’un appartement collectif à Reims. Pour moins de 150 euros de plus, nous bénéficions ici d’une maison avec un jardin, dans un site très calme, au sein d’un ensemble résidentiel qui comprend 26 villas et 2 petits collectifs, avec une voie privative, au bout du compte une meilleure qualité de vie. Notre fille a deux ans, comme nous bénéficions de trois chambres, nous avons pu en aménager une en salle de jeux pour elle.

Êtes-vous satisfait des prestations de votre logement et de sa localisation ?

R. L. : La construction est de bonne qualité, rien à redire à ce sujet. Les pièces à vivre sont bien disposées et nous avons beaucoup d’espaces de rangement. Nous jouissons d’une belle vue sur des espaces verts et nous avons d’excellents rapports avec nos voisins qui sont aussi de jeunes couples. Les commerces et le centre-bourg sont à une dizaine de minutes à pied, et Reims, où je travaille, est rapidement accessible.

Quelles sont vos relations avec la personne chargée de la gestion de votre logement ?

R. L. : Un très bon contact. Nous avons affaire à quelqu’un de très professionnel. En fait j’avais repéré un panneau signalant ces logements locatifs. Notre dossier a été rapidement accepté, et nous avons effectué
tout de suite une visite. Nous avons eu une réponse positive dans la quinzaine. Les formalités, la procédure, le règlement du loyer, tout est très clair et se règle facilement. Plus tard, je souhaiterais bien sûr devenir moi-même propriétaire, mais dans l’immédiat, je n’ai aucune envie de bouger.

R.L. est salarié dans une société de messagerie à Reims

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Le dispositif phare de défiscalisation immobilière, c’est la loi Scellier. Les nouvelles dispositions du projet de loi de finances sur la fiscalité verte ne remettent pas en cause les avantages fiscaux de ceux qui ont déjà acheté. Des dispositions non rétroactives donc, qui devraient être adoptées par le Parlement avant la fin de l’année.

• En quoi consiste cette réduction d’impôt, aujourd’hui ?

Il s’agit d’une réduction d’impôt de 25 % du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 € pour une acquisition en 2009 et en 2010. La réduction n’est plus que de 20 % pour les acquisitions de 2011 et de 2012. Le propriétaire s’engage à louer son bien pendant une durée minimum de neuf ans à un locataire, à titre principal.

• Qu’est-ce qui devrait changer en 2010 ?

À partir de 2010, seuls les logements qui respecteront le label « Bâtiment de basse consommation » continueront à bénéficier de ce dispositif.

• Et les autres ?

La réduction d’impôt existera toujours, mais elle sera revue à la baisse. 20 % au lieu de 25 %.

• Pour mes enfants qui veulent devenir propriétaires de leur résidence principale, la fiscalité verte va-t-elle remettre en cause la déduction des intérêts d’emprunt ?

La norme « Bâtiment de basse consommation » (BBC) va changer la donne. Aujourd’hui, le crédit d’impôt pour l’achat à crédit de sa résidence principale est égal à 40 % des intérêts payés la première année et de 20 % les quatre années suivantes, peu importe que l’acquisition de la résidence principale porte sur le neuf ou sur l’ancien. Il y a déjà eu un changement en janvier 2009. Pour les logements qui répondent à la norme BBC, le taux de crédit d’impôt est dorénavant de 40 % pendant les sept premières années de remboursement.

• Et pour 2010 ?

Pour les logements neufs qui ne répondront pas à la norme BBC, le taux de crédit d’impôt devrait être de 30 % la première année et de 15 % les quatre années suivantes. Chaque année, ensuite, ces taux seront progressivement revus à la baisse. C’est ainsi que, à partir de 2011, le crédit d’impôt sera de 25 % la première année et de 10 % les quatre suivantes. En conclusion, il y aura moins de crédit d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier qui sera gourmand en énergie, et le crédit d’impôt est d’autant plus attractif que l’on achète tôt.

• Quelles pistes pour financer un achat immobilier ?

Quand c’est possible, mieux vaut utiliser le « pass foncier » qui peut-être utilisé aujourd’hui pour l’achat d’un logement en collectif et non plus seulement pour l’achat d’une maison individuelle. Il s’agit d’un prêt de 30 000 à 50 000 € dans la limite de 30 % du prix de revient.

Il s’adresse aux salariés (selon des normes de ressources) qui bénéficient d’une aide à l’accession sociale à la propriété d’une collectivité locale. Enfin, les primo-accédants peuvent dorénavant profiter d’un doublement du fameux prêt à taux zéro, le PTZ. Dans le secteur du neuf, le montant du prêt peut atteindre 65 100 €.

• Bourse : le CAC à nouveau en hausse

L’indice phare de la Bourse de Paris a repris le chemin de la croissance, en se dirigeant vers les 3 700 points. Principale explication : les marchés sont rassurés par les chiffres de l’emploi aux États-Unis.

Patrick Lelong, Ouest-France

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Arnaud Le Prince a rejoint Akerys Capital comme directeur général. Après 13 ans passés au sein du groupe Crédit lyonnais, il a travaillé dix ans chez General Electric Capital, tout d’abord en tant que directeur commercial de Factofrance, puis comme directeur général de l’activité Corporate Banking.

Source BusinessImmo : http://www.businessimmo.info/pages/wbg_lettre_article/fiche.php?&lang=fr&s_id=4612&s_code=091021N280

Norbert Desmard, directeur général de la société Liins, encourage les investisseurs à profiter du cadre fiscal incitatif avant la remise en cause du Scellier.Le directeur général décrit la pénurie de logements en région francilienne. «Moins de 9.000 logements sont disponibles à la commercialisation en ile-de-France». Pour lui, les dispositifs fiscaux incitatifs, comme le Scellier, ont contribué à relancer l’investissement locatif.

Voir la vidéo de Norbert Desmard :

AKERYS, par le biais d’un bail de 20 ans, met à disposition la toiture de sa résidence, et permet à EDF ENR de réaliser les opérations suivantes :

- Financer et installer des équipements photovoltaïques sur mesure;

- Assurer le développement du projet;

- Mettre en œuvre ses services de maintenance sur toute la période du bail, y compris pour les aspects d’étanchéité.

Avec EDF ENR, AKERYS a trouvé le partenaire qui s’engage sur la durée pour plus de sécurité.

•  Aspects techniques et financiers du projet

- 264 m2 de modules photovoltaïques ont été installés sur le toit, correspondant à une puissance totale du générateur photovoltaïque de 35.2 kWc. L’ensemble génère une production estimée à 41.7 MWh/an.

- Une couche d’étanchéité, en polyéthylène haute densité spécialement traitée pour résister aux UV, a été déroulée sous panneaux posés sur la toiture.

- Sous les combles du bâtiment, une batterie de six onduleurs de la gamme SMA – un des leaders mondiaux de la fabrication d’onduleurs solaires – a été raccordée.

- EDF ENR devient ainsi producteur d’électricité.

La production générée par l’installation photovoltaïque est revendue à EDF Agence Obligation d’Achat. Le revenu issu de cette production est perçu par EDF ENR.

•  Un geste pour l’environnement

L’énergie photovoltaïque est intarissable, c’est une solution propre, renouvelable et non émettrice de CO2.

Pour la résidence Jourdan, la production annuelle estimée à 41.7 MWh/an équivaut à la consommation de 19.38 foyers français et va permettre d’éviter le dégagement de 3.33 tonnes de CO2 dans l’atmosphère par an.

•  Une démarche inscrite dans une politique d’innovation

AKERYS opère dans ses activités les choix qui répondent aux exigences du développement durable. Ceci se traduit, dans tous les domaines d’intervention du Groupe : la conception architecturale de ses logements, la gestion des questions énergétiques, le traitement des sols, des eaux pluviales ou des espaces verts.

•  Une stratégie sur le long terme pour AKERYS

Pour AKERYS cet engagement accompagne 3 objectifs :

- Produire de l’énergie non polluante;

- Pérenniser et valoriser le patrimoine de ses investisseurs;

- Participer à l’allégement des charges de copropriété. Sur « Jourdan », par exemple, la simulation donne une diminution de l’ordre de 4 % des charges de la résidence.

De nouvelles installations photovoltaïques sont d’ores et déjà prévues : les Jardins de Gramont (31), la résidence Le Domaine de Brigue (83). Leurs permis de construire sont en cours d’instruction.

Parallèlement, le Groupe a mis à l’étude la rénovation du parc de résidences actuellement sous gestion : L’Arbois et Louis Aragon (13) et Cap Soleil (34).